[武汉房产律师]房屋漏水，购房人能否解除购房合同？

购房者和房地产开发商签订房屋买卖合同并支付了所有购房款后，购房者在验房时却发现房屋存在漏水和渗水的问题，因此想和开发商解除合同，那么该购房合同是否能解除呢？武汉房产律师指出除非合同有明确的规定，否则房屋本身一般的质量瑕疵问题是不能成为房屋买卖合同解除的理由。
2014年4月，江某与开发商签订《商品房买卖合同》，江某已按期全额支付购房款。按照双方约定，开发商应当在2016年6月30日前向江某交付该商品房。江某在查验房屋时发现屋面、墙面等存在诸多质量问题，降雨时多处出现不同程度的漏水、渗水，虽在原告的督促下开发商进行了几次维修，但时至8月14日，下雨天房屋渗漏问题一直没有解决，导致江某对该房屋无法接收装修、正常居住使用。为此，江某诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，开发商全额退还购房款及利息。另查明，案涉房屋已经通过了竣工验收，开发商在约定的交房日出具了约定的交房条件即《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等三份材料。本案中，商品房漏水、渗水购房人能否解除合同并收回购房款，有两种不同的观点。第一种观点认为，可解除合同并收回购房款。江某支付巨款购买案涉房屋，房屋基本属性的避雨防水的功能尚不能完成，应系房屋存在严重质量缺陷，严重影响正常居住使用，江某无法实现房屋买卖合同的目的，其提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》并收回购房款的请求，应当予以支持。第二种观点认为，不可解除合同并收回购房款。商品房漏水、渗水存在质量瑕疵，除非合同约定购房者有权以此为由拒绝接收房屋，否则，该质量瑕疵依法只要不会导致购房者合同目的不能实现，就不构成合同的根本性违约，江某与开发商签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，但开发商仍应承担维修、更换、重作等违约责任。
武汉房产律师认为：第二种观点是正确的，在本案的房屋买卖合同中，房屋漏水和渗水并不是合同双方约定的可以解除合同的情形，同时房屋漏水和渗水虽然是质量上的瑕疵，但是这不等于房屋买卖合同不能实现，因此本案的合同不能解除。
《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百四十八条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
武汉房产律师提示：房屋买卖合同的解除包括合同双方约定的情形以及法定的情形，其中法定的合同解除情形主要是房屋的主体结构质量不合格而不能完成交付、或者是在房屋交付后被检测出主体结构质量不合格，而一般的房屋质量瑕疵则达不到解除合同的程度。

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